首先說一下我的對於地產行業的看法。
（一）地產分析之行業天花板
熟悉二馬的朋友知道，我買公司首先看行業天花板，行業天花板高的才會買。下面我們看看地產業行業天花板。
（1）、銷售量
下面的內容來自黃奇帆在2019年12月22日，在由中巨集國研（北京）資訊科技研究院主辦的2020中國經濟形勢解析高層報告會上對於地產業的總結。
黃奇帆認為地產業的第一個趨勢，房地產的總量，每年的建設量會趨於縮小，規模會縮小，逐漸的減少。我們去年（2018年）整個中國的房地產，去年一年的建設規模17億平方米，建了17億平米，銷售規模也是17億平米，大體上是世界之最。估計2030年的時候，這17億每年會逐漸減少，到2030年會降到10億平方米左右。並且形成平衡。
上面是結論，下面說論據：
A、1990年中國城市人均住房面積不足10平米，現在人均40平方米。再疊加城市化浪潮，促成了中國房地產的大發展。
B、目前中國的人均住房面積為40平方米，已經不低。預計最終會達到50平方米。
下面是2018年搜狐網的一個世界各國人均住房面積的資料。和黃的判斷較為一致。
C、我國城鎮化率達到60%，再過十多年達到70%，城市化率還會提升，已經接近劉易斯拐點。城鎮化進展已經放慢。
預計最終城鎮人口為9億，人均50平米。這時城市總的住房面積為450億平米。按照50年折舊。每年的新增住房需求為9萬平方米。這是平衡後的資料。
綜上：從量的角度，未來很多年，房地產是一個縮量的行業。
（2）、房價
看行業天花板，一方面看價格，另外看單價。下面我們看看未來多年，房價會是一個什麼走勢。
如下是NUMBEO 2019年的統計資料。
透過有限的一些城市的資料對比，我國的房價收入比絕對是偏高的。
那麼如何看待未來房價走勢呢，二馬說一下自己的觀點：
1、大跌可能性不大，但是估計會跌
2、很多人說的以時間換取空間的情況不會存在，邏輯如下：在縮量競爭的背景下，小房企的日子很難過，只有降價這一條路。即使很多地方不希望房價降下來，但是市場規律不容打破。最多做到不大降。
（二）如何看待地產股
地產這個行業未來已經缺乏發展空間，但是這並不意味著地產股沒有機會。在存留或者縮量時代，行業會向龍頭企業集中。據公開統計資料，Top10房企的市場佔有率從2014年到2018年前10月分別為11%、12%、14%、19%、19%。行業下行週期會加速集中。也就是說龍頭企業存在機會。
從股票投資角度，地產股的估值都很低。以萬科為例，截至2020年3月14號其PE-TTM為8.75。同時龍頭地產股的淨利潤增速不低，還是以萬科為例，三季報淨利潤增長為30%。
綜上，我們對於龍頭地產股做一個畫像：
A、行業縮量、限價；
B、自身存在享受行業集中的機會，這一點從淨利潤增速可以看出一點端倪；
C、資本市場對於地產行業不看好，進而給了地產股很低的估值。
以上是地產股的現狀，但是對於地產股的未來，到底是受行業縮量、限價多一些，還是受行業集中影響多一些。這個並不好判斷。這也是我為什麼一直沒有買地產股的原因。
（三）為什麼買新城控股
1、先看新城的商業模式和行業天花板
新城不是一個普通的地產股，新城屬於雙輪驅動，一方面是商業地產（新城的商業地產是吾悅廣場，類似萬達廣場），另一方面是住宅。新城做的非常好的地方是將兩者結合起來。很多城市對於商業地產商非常歡迎的，會給很優惠地價。商業地產的大額投資會帶動周邊的發展，如果單做商業地產是比較吃虧的，享受不了周邊房價的升值。而新城這樣的商業和住宅的綜合體，可以以非常優惠的價格拿到土地，商業廣場烘高周邊房價，周邊住宅的人群去商業廣場購物。一眼看出，這是一個不錯的商業模式。
商業地產的有個缺點是低週轉，重資產，而結合了住宅後，住宅具備快速週轉及高毛利，以住宅的盈利來建設商業廣場，這是一個非常完美的方案。
住宅已經到了天花板，但是截至目前，我們還看不到商業地產的天花板。所以這個行業對比普通住宅類房地產，還是有更廣闊的空間。
2、新城的商業加住宅的模式是否一定會成功？
新城的模式看起來不錯，但是新城是否必然會成功。這個其實是不確定的，商業地產的選址和經營是非常關鍵點。包括萬科在內的不少地產商也都看到了商業地產這個賽道，萬科入駐印力，就是這個方向的佈局。
對於新城在商住雙輪的發展前景，我們在看好起商業模式的基礎上，還需要結合財務報表看具體表現。新城控股2016-2018年淨利潤分別為30億、60億、105億，這個增速還是很不錯的。
（四）新城控股存在的問題
前面我們說了新城的種種好處，下面說一下存在的問題。
1、商業租金在營業收入中佔比偏低
報表中二馬沒有查到商業地產的淨利潤資料，只能從收入角度做一個分析。從2018年年報中可以看出541億的營業收入中，商業地產只佔了21.2億。佔比偏小。
2、新城有強烈的做高利潤行為
新城透過兩個手段做高淨利潤，一個是利息資本化，一個是投資性房地產的公允價值重估。2018年新城控股的資本化利息為88.5億（同期淨利潤為105億），如果不資本化，利潤將非常慘淡。對於新城的資本化行為，二馬認為是合理的。房地產行業收入後置，那麼相應的成本也需要後置。但是對於新城的投資性房地產商業價值重估，二馬認為這個行為很扯淡。這個不應該放到淨利潤中去，這個應該放到淨資產中。所以對於新城的利潤，我們不要看淨利潤，要看扣非淨利潤。
3、新城是民營企業，特別是個人控股的民營企業。這個是有較大風險。二馬之前的給自己定的規矩是不投資個人控股的民營企業。所以對於新城的投資，在我的總倉位中佔比不高。
