撰文：谷燕西，美國力研諮詢公司創始人、區塊鏈和加密數字資產行業的研究和從業者
儘管在過去的兩年中，美國房地產通證化市場已經經過了持續的發展，但它目前依然處於早期階段。也就是說生態的各種基礎設施正在開始形成，生態中的各種的角色還沒有清晰地形成，它們各自的職能自然也沒有完全確定下來，生態中各個角色之間的協作規則和流程也沒有確定下來。所以目前房地產市場的通證化依然有很大的操作空間。
目前進入這個市場的各種參與者依然有很大的空間來定義這個生態的發展。對於後期的進入者來說，只能在已經建立成型的市場結構當中，按照已經確定好的市場規則來參與了。
在目前的發展階段，生態中正在形成的一個最基本的組成部分是底層的支援運算系統。這個底層基礎設施的主要技術自然是分散式記賬技術。對於目前的參與者來說，選擇哪個分散式記賬技術決定後期的生態的發展。這就如同在移動網際網路的發展早期，有多個作業系統在競爭，包括諾基亞的作業系統，黑莓的作業系統，微軟的作業系統，當然還有蘋果和安卓的作業系統。移動網際網路發展到今天，目前只有蘋果和安卓的系統依然存在。
在房地產的通證化發展過程中，底層的作業系統之間的競爭同樣正在進行當中（見我的關於 區塊鏈技術底層作業系統之爭 文章）。為了保證長期持續的發展，任何服務提供者都必須在底層區塊鏈技術方面做出正確的選擇。在進行這個選擇方面，必須基於以下原則。
- 這個底層分散式記賬技術必須是開源的。區塊鏈技術最基本的特點就是用技術來保證信任。在其之上支援的業務，因此可以不受國界，語言，文化和商業經營習慣的限制，完全是透過技術來保證信任。保證這種信任的前提之一就是底層技術並必須是開源透明的。這樣的要求已經成為區塊鏈技術應用的一個基本要求。目前市場中有影響力的區塊鏈底層都是開源的。從比特幣和以太坊開始，直到今天的 Fabric、Quorum、Corda 以及 Libra 區塊鏈。只有在這樣的底層技術的支援基礎之上，才有可能開展國際性的業務。不開源的區塊鏈技術底層，只能依靠其提供者的市場影響力來開展業務。但這樣的發展起來的機率基本上是零。
- 這個底層鏈一定是個許可鏈。由於在這個生態當中開展的業務涉及實體資產和實際的貨幣，所以交易者一定要實名，並且經營一定要符合相關的法律。房地產通證的本質是證券，所以支援這個生態的底層必須滿足各種法律和監管要求。使用者的身份是最基本的要求。因此公鏈就不可能作為這樣的一個底層基礎設施。
- 必須對智慧合約有非常好的支援。在這樣的一個業務中，房地產的各種資產是需要透過智慧合約來定製實現數字化的。交易中的各種合同也是需要透過智慧合約來實現。因此這個底層系統的智慧合約功能必須強大，而且使用便捷。在對智慧合約的各種要求中，安全性是一個最基本的要求。
- 這個基礎設施必須滿足商業經營要求。這就包括資料和功能的許可權和安全。只有交易的相關各方才能擁有交易資料。生態中與交易無關的其它方不能獲得這些資料。
- 它必須能支援生態的運維和管理。這方面一個主要的功能是資料彙總和彙報功能。這是防止商業欺詐和保證生態安全執行的一個基本要求。
- 效能不是這個底層區塊鏈的基本要求。市場中此方面的一個非常普遍的錯誤認識是強調區塊鏈系統的效能。但是這個認識是錯誤的（見我的相關文章）。區塊鏈技術最大的價值是解決多方合作。在目前的經濟和金融活動當中，有很多的多方合作場景依然是非常低效的狀態。目前的這些流程通常需要數天或數週才能完成。譬如證券交易後的結算，貿易金融和房地產的交易過戶。如果將區塊鏈技術應用於這樣的場景，流程時間可以大幅縮短，可以實現一個數量級以上的改進。目前的分散式記賬技術完全能夠滿足這樣的效能的要求。所以對於房地產通證化業務來說，底層區塊鏈技術的效能並不是一個主要問題。
- 這個底層基礎設施的交易成本必須低。房地產的通證化是一個證券產品生成和流通的過程，會有大量的交易流通。如果支援這樣海量交易的成本過高，這就會降低這個業務的可行性。
以上是選擇房地產通證化的底層區塊鏈的一些基本要求。市場會對目前市場已有的區塊鏈底層按照以上的要求進行選擇。對於未來能夠勝出，成為全球房地產通證化市場的底層的區塊鏈來說，滿足以上要求是最基本的要求。這就如同任何手機作業系統都必須滿足一些基本要求才能被移動應用開發商所採用一樣。
