房地產一直是中國經濟的支柱，特別是過去一二十年，房地產可以說是中國經濟的火車頭，甚至有人說房地產綁架了中國經濟，基本上每次房地產調控，很多地方經濟就會出現明顯下滑，但實際上房地產行業在我國不僅是一個非常好的行業，還是一個關係到民生的重要行業。
從產業鏈上來講，房地產上游會帶動水泥、鋼筋等建材行業，工程機械，銀行，運輸業等等。下游會帶動家電、裝修、物業服務等各大行業，你想想看，每個行業能養活多少人？這次疫情可能會加速一些中小房企倒閉，中小房地產會產生資金鍊斷鏈，從另外一個角度，反而對於龍頭房企是有利的，因為龍頭企業可以趁機去低價收購一些土地，然後收購一些中小房企，市場份額會進一步提升，所以龍頭房企的日子就好過一些，對龍頭房地產企業相當有利。
但現在炒房時代可能會結束了，最近幾年房價過快上漲的勢頭已經遏制住了，下一步其實就是看房價的分化，好多城市的房價這兩年根本沒有漲，而你貸款買的房子還要不停給你當時定價格，一直對那個價格再還款。
以前房地產是黃金十年，基本上是躺著賺錢，買房都能賺到錢，但是將來一定要用腦子賺錢，要堅持價值投資，就是說一定要買核心區域、GDP能夠增長比較穩定、人口淨流入的區域，房價可能還會有上漲的空間，房子還是可以保值增值的資產，放心的可以持有，但是一些炒房的地段、沒有實際剛需的地段，房價可能會出現下跌了。
但是中國城鎮化還沒完全結束。按照2020年60%和2030年70%的城鎮化率目標，城鎮化率每年還需提高1個百分點，估計每年新進城人口接近2000萬，由此帶來的新增住房需求是房地產市場基本面的重要支撐。
其次，從人均住房面積的角度來看，我國城鎮人均住宅面積約35平米，但考慮到建築面積的折算後僅為25.6平米，與發達國家還是有明顯差距，改善性需求仍然存在。
這個行業已經基本形成了“一超多強”的格局，碧桂園，恆大，萬科3個五千億級別的“最近五年的國家政策調控問題，房地產公司的股價一直都被市場打壓的很厲害，A股上市的公司普遍市盈率在7~8左右，很多公司的分紅都非常高，股息率能達到4%個點左右，股價基本上都處於白菜價了。也就是說，如果行業保持穩定增長，現在價格買房地產公司，風險比餘額寶還要小。
房地產的業績使用的是結算制，也就是房地產公司交房給你的時候，財務上才能把存貨轉化為營業收入，一般房地產公司開盤到交房之間的跨度差不多要2年左右，所以我們2019年看房地產公司的營收規模，基本上在2017~2018年就決定了，這個行業的業績預測相對是比較好判斷的。
地產市場在嚴重分化，地產股也會嚴重分化，如果投，要選擇現金流穩定、低估值、高股息率的優質龍頭。
從長週期來看，目前地產股最大的優勢在估值。從估值角度看，房地產板塊現在真的可以說是白菜價了。當前申萬房地產行業板塊估值僅為9.1x，十年期估值歷史水位為3.6%，也就是說過去十年中只有3.6%的時間房地產板塊估值低於現在的水平，可以說是絕對低位了。
從行業橫向對比的角度，房地產板塊的估值也不及大部分行業，僅高於鋼鐵、建築裝飾和銀行。從價值投資的角度選擇地產股，我們不能僅就股票本身的預期差或者交易趨勢來討論。而是要首先選擇好公司，再從好公司中選擇好股票。
當前的房地產市場和過去發生了很大的變化，但是對於地產股來說，價值投資的邏輯不僅不會弱化，反而會被強化，有價值的會更有價值，沒價值的會更沒價值。對投資選擇來說，可以用一句話概括就是：現金流穩定的優質龍頭。
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