昨天晚上披露了2019年的業績情況！！
報告期內，萬科實現營業收入3678.9億元，同比增長23.6%，增速與去年相比基本持平；
實現淨利潤551.3 億元，同比增長11.9%；實現權益淨利潤 388.7 億元，同比增長15.1%。相較於去年同期，淨利潤及權益淨利潤的增速至少下滑了5個百分點。
2019年實現營收3679億元，淨利潤389億元，同比分別增長24%和15%;銷售金額6308億元，已售未結合同金額約6091億元，較2018年末增長15%;經營性現金淨流入457億元，經營性現金流連續11年為正。
萬科擬每10股派送10.45元(含稅)現金股息，合計派發現金股利約118億元(含稅)。萬科已堅持連續28年現金分紅派息，近三年平均派息過百億。佔公司2019年本公司股東應占年度淨利潤的比例為30.4%，不送紅股，不以權益儲備轉增股本。總體這份年報符合我自己的預期，今年股息率3.7%，就是今年分紅有的少是不及我個人預期，19年年報最讓我不滿意的就是分紅沒有增長，股利支付率由34%下降到了30%，以萬科33.9%的淨負債率來說，維持34%左右的股利支付率應該不成問題。
萬科在行業中首先提出房地產‘白銀時代’的概念，今天，白銀時代已進入深水區”，在每年都備受矚目的《致股東》信中，萬科如此寫道。
進入“深水區”的萬科，在2019年迎來了發展的第35個年頭。無可否認的是，作為行業中最穩健的龍頭房企代表，萬科也在經歷房地產存量時代下的陣痛。
從最新的財報資料可以看到，萬科“活下去”並且“活得好”的生存壓力更加顯現：2019年萬科的利潤及銷售增速同比放緩，銷售額增速更是創下近年來的新低，區域公司之間出現發展失衡的苗頭。
此外，肺炎疫情以及融資調控趨緊的影響，也使得萬科更加重視發展質量，加強對現金流的把控。2019年，萬科縮減融資規模的同時，還債金額超過千億，經營現金流已連續11年為正。
今天股市開盤萬科低開3.66%，所以也證明出2019年這份年報不及市場的預期。
在2019年11月23日，王石在新書《我的改變：個人的現代化40年》分享會上表示，已經離開萬科兩年的王石又忍不住談起了萬科，並頻頻爆出猛料。
王石透露，“我已經離開兩年了，我只能這樣說，根據我掌握的資訊，萬科的年報非常好。”當時萬科A/H股雙雙大漲。萬科A股上午最高漲幅為5.55%，萬科H股上午最高漲幅為5.41%。
當時市場上的投資者機構們給予萬科比較高的市場業績預期，如今昨晚公佈的業績情況來看，今天市場表現萬科的業績不及預期 王石“非常好”預言落空。
總體2019年的萬科，只能算是尚可。因為房地產的整體形勢，算不上壞，但也算不上好。用“乏善可陳”來形容，勉強合適。王石看好的萬科年報只能說乏善可陳！也許，他高估了2019年房地產的形勢。
萬科2019年報業績資料要點；
2019年萬科合同銷售額6308.4億增加3.9%
營業收入3678.9億增加23.6%
每股收益3.47元增加13.3%
已售未結合同金額6091億增加14.8%(這是未來幾年利潤）
淨負債率33.9%（保持行業低水平）
經營性現金流456.87億，每股4.04元(連續11年為正）
物業營收127億同比增加29.7%
物流 可租賃面積1086萬㎡
2019年公司持有貨幣1661.9億元，一年內到期有息負債938.9億元
2019年開發業務結算收入3340.4億元增加21.8%，2019年結算均價1.36萬元比2018年結算均價1.25萬元，相比提高了0.11萬元。
截至去年底，萬科手上存貨價值9018.1億元，較2018年底增長19.6%，其中在建開發產品貨值6222.9億元，佔比69%；現房貨值660.3億元，佔比7.3%。基於對市場審慎考慮，專案存貨計提跌價29.9億元。
格力2019年報告期內，本集團新增加開發專案 147 個，按萬科權益計算的規劃建築面積約 2,478.4 萬平方米，總 建築面積約 3,716.5 萬平方米。
今天上午在會議上，針對當下疫情對行業的影響，鬱亮坦言，“萬科始終是一家危機感驅動的公司，一年半之前，萬科的主題詞就是‘活下去’，雖然當時只是出於居安思危的考量，促使時刻保持清醒和警惕，但沒想到，到今天‘活下去’成了特別真實的存在。”不過在業績會上，萬科還是表示了對長租公寓的看好，“中國存在2億人口的租住需求，市場需求量非常大，在租購併舉的背景下，相信這個業務未來能得到一些政策支援。”如今兼任萬科長租公寓負責人的朱旭稱。隨之，朱旭也表示，長租公寓行業發展存在一些客觀的限制，萬科經營性物業的能力還有待提升，雖然萬科長租公寓業務規模是全國領先，但目前還在爬坡期和探索期。
報告期內，租賃住宅業務繼續堅持圍繞核心城市佈局，積極提高專案經營與服務質量。2019年租賃住宅業務新增開業5.6萬間，截止報告期末，累計開業11萬間，已開業房間中81%位於北京、上海、深圳、廣州、杭州、天津、成都、廈門、青島、南京、蘇州、武漢、西安、濟南等14個核心城市，成熟期專案（開業半年及以上）的平均出租率約90%。
萬科“活下去”並且“活得好”的生存壓力更加顯現：2019年萬科的利潤及銷售增速同比放緩，銷售額增速更是創下近年來的新低，區域公司之間出現發展失衡的苗頭。019年下半年，因為政策調控的加碼，房地產行業不同的融資渠道遭到一定程度的封堵。而2019年卻是不少房企的還債高峰期，在融資環境趨緊之下，房企的現金流壓力增加。
從萬科財報中也能看到，2019年公司在融資端主動降杆槓意圖明顯，這一年萬科還債金額也超過千億。
財報資料顯示，2019年萬科的籌資活動現金流入為1233.94億，同比下降27.12%。其中，取得借款收到的現金為790.17億，同比降17.74%，發行債券收到的現金為146.03億，同比降62.54%。這意味著，2019年萬科融資規模較2018年有所縮水。
報告期內，萬科分兩次完成總額為45億元住房租賃專項債券發行，發行利率分別為3.65%和3.55%；完成5億元超短期融資券發行，發行利率3.18%；此外還完成多次美元中期票據發行，最低票面利率為3.15%。
而2019年萬科籌資活動現金流出為1567.32億，同比增加25.88%，其中用於償還債務所支付的現金達到1007.16億，較去年同期增長36.37%，這也是歷年來萬科最大規模的年度還債金額。
在萬科執行董事王文金看來，大規模還債導致籌資現金流“赤字”只是自然的一個經營行為。王文金表示，“有了現金以後，沒有必要去保有那麼多借款，多付利息成本。在經營現金流為正，手頭現金足以覆蓋短債的情況下，我們就減少借款。”
萬科的經營活動現金流淨額已經連續11年為正，截至2019年年末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，遠高於一年內到期的流動負債總和，淨負債率33.9%，處於行業低位。
截至2019年年末，萬科有息負債合計2578.5億元，佔總資產的比例為14.9%。有息負債以中長期負債為主，短期借款和一年內到期的有息負債合計938.9億元，佔比為36.4%；一年以上有息負債1639.7億元，佔比為63.6%。
萬科最新的股東情況表顯示，“寶能系”旗下的深圳市鉅盛華股份有限公司（下稱“鉅盛華”）持股比例已經降至3.57%，為萬科第五大股東，而去年年底鉅盛華持股為8.39%，為萬科第三大股東。
此外，“寶能系”旗下的前海人壽保險股份有限公司（下稱前海人壽）也不再是萬科前10大股東。與此同時，中國證券金融股份有限公司和中國人壽保險股份有限公司新進萬科的前10大股東名單，陸股通較三季度末增持0.6%，以4.32%的持股比例躍升至第三大股東。
一直以來，萬科都是一家股權分散、大眾持股的上市公司，但也正因如此，公司在2015年爆發出“萬寶之爭”。彼時“寶能系”旗下的前海人壽、鉅盛華及其作為委託人的九個資管計劃持續增持萬科A，最高持股比例一度達到25.4%。而股權之爭歷時2年多，最後以2017年深圳地鐵成為萬科第一大股東而正式告終。
2019年全年，萬科經營性現金淨流入456.9億元。截至2019年末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，淨負債率33.9%。
其中，有息負債合計2578.5億元，佔總資產14.9%，涉及短期借款、一年內到期的有息負債合計938.9億元，佔比為36.4%；一年以上有息負債1639.7億元。
萬科2019年實際利息支出合計139.6億元，其中資本化利息合計56.9億元。
2014年起，截至2019年底，萬科累計有865個專案引入跟投機制。在2019年新獲取的專案中，跟投認購金額41.57億元，佔跟投專案資金峰值的1.87%，佔万科權益資金峰值的2.48%。
“短期來看，新冠肺炎疫情的爆發進一步加大不確定性，對企業在認識、態度、能力、行動方面提出了更高要求。中長期來看，行業步入存量競爭時代，市場從賣方市場轉變為買方市場，對客戶的競爭更加激烈，對企業綜合實力的考量更加嚴峻。”
儘管挑戰很多，萬科認為行業巨大的體量仍然又大量發展機會。軌道上蓋物業、城市更新的發展空間廣闊；物業服務在參與社羣治理、城市治理上大有潛力；租賃住房、冷鏈倉儲尚有廣泛需求。
今天釋出會上問萬科管理層：今年業績和淨利潤增長15%，而分紅沒有變化，萬科的分紅的比率波動太大，未來管理層是否會固定下來，機構投資者認為穩定的分紅是很重要的。管理層強調多元化，去年加強基本盤，多元化和基本盤如何取捨？
鬱亮：我們已經連續28分紅，比率在30%，如果沒有疫情，我們還是會分35%。萬科在上市公司中是很穩定的一類。考慮到股東的訴求，所以我們和去年派息一樣。
多元化問題，白銀時代，我們需要在綜合軌道競爭。單開發業務已經從增量到存量，萬科會繼續多元化佈局，我們五年前的佈局已經陸續開花。白銀時代需要我們在綜合軌道上進行PK，單一業務已經是存量時代，傳統開發業務必須要做好，但是現在只依賴傳統業務不行了。公司每個業務都有基本盤，住宅、物業管理。說的通俗點，就是把客戶照顧好、服務好。萬科2019年的結算毛利率為27.2%，較2018 年下降了2.5個百分點。對此今天釋出會祝九勝表示，毛利率下滑是行業的趨勢，公司會繼續提升經營管理效率。他同時強調，毛利率下降，不代表ROE的下降。據瞭解，萬科全面攤薄的淨資產收益率為 20.7%，較2018年下降1個百分點。
萬科作為龍頭企業的競爭優勢有哪些？各個業務板塊的戰略發展目標？
祝九勝：企業不看大小，就像客戶不問東西，公司重心永遠是客戶買到好產品、好服務、好專案；客戶照顧好；企業管理好。規模大的挑戰就像戰略掉頭是不是難一些、創新是不是弱一些。總體挑戰：客戶更加追求個性化對待；資源配置和管理、整合能力。
新的業務，都是圍繞不動產、圍繞客戶進行佈局，都有數一數二的領跑的要求。公司內部的要求是先能力後規模。如果業務已經發展到能夠獨立成軍的，像物業、物流就可以形成獨立的管理體系。
鬱亮：戰略修訂並非是填數字的遊戲，但是我們都要求要數一數二的領跑。公司相信如果能夠把客戶照顧好，就是有價值的，市場也會給予這個業務估值。暫時不會用數字的方式作為戰略目標。
三季度拿地力度加大，管理層年輕化，這些現象是不是中期戰略導向變化？
鬱亮：減脂贈機活血主要是指組織的問題。
張旭：三季度拿地加大，公司的投資策略一直沒有變，圍繞人口匯入、城市聚集、戰略發展拿地。31%拿地招拍掛，28%二手地，31%是一二手聯動。三季度土地拿得大一些可能是巧合，因為某些城市更新得專案在那個時間點拿得。房地產中長期趨勢不會改變，重點還是在服務好客戶、提供好產品，疫情後還要注意提供健康得產品。
目前新業務收入體量、利潤、增長情況？
祝九勝：基本盤以外業務佔比4.8%。新業務都是市場上被驗證過的業務，還是來源於城市的發展和客戶的需求。投資性房地產約700多億元。
鬱亮：新業務做得好壞需要引入外部視角。萬科大講堂，會制度性的請行業分 析師與公司分享行業情況、特點，幫助新業務的發展。
土地增值稅？聯營合營投資收益下降？
王文金：19年土地增值稅上升42%，因為計稅的高毛利率的專案比較多。2019年結算40%以上的毛利率專案比2018年多了一倍，原因可能是一二線的前期拿的專案結算導致。
韓慧華：投資收益下降的波動是正常的。如果加回21億元的操盤專案減值，19年投資收益其實和18年相當。
新開工計劃30%下降，2020年拿地和投資計劃？
張旭：萬科始終堅持謹慎投資原則。新開工計劃下降，是基於現有專案的安排，全年供應量和市場需求。目前在建有一億平米，再加上開工計劃是能夠保證今年的銷售需求。
投資者見面會萬科高層回覆了土地增值稅的問題。具體是：計稅高毛利的專案比較多了。高毛利率在40%以上的專案結算比18年多了一倍，因為結算了很多核心一線城市專案，他們是很多年前拿的專案結算的。萬科是依法計稅依法納稅。也不多會計稅，是反映是專案經營客觀的情況。
鬱亮：如果沒有疫情，我們還是會維持35%的分紅比例的。但是人算不如天算，天算不如病毒，我們還是要多留點現金應對。萬科還是分紅比例比較穩定的公司。我們穩定在去年分紅派息的水平，每股分紅沒有受到影響。
怎麼看房地產政策未來趨勢？
萬科董事局主席鬱亮：我們在萬科內部常說一句話：當好農民種好地，用雙手去幹活，腳踏實地，心無旁騖的去守好自己的本分，透過自己的努力把地種好，守住自己的“本分”種出糧食是我們要做的工作。
無論行業政策產生什麼樣的變化，我們都希望房地產長效機制能夠落實到位，能更好的解決老百姓的居住問題。
在堅持“房住不炒、租購併舉”的大前提下，鬱亮說我有三條建議。
第一，要在人口流入的城市增加各類人才用房，要涵蓋城市發展和運營相關的所有人。我們不僅要為高科技、金融等人才提供居住空間，城市的運轉同樣離不開物業管理員工、環衛工人和快遞小哥，我們也需要為他們提供住房。
第二，要加大老舊小區的改造力度。我們看到這次疫情中有物業管理的小區比缺乏物業管理的老舊小區疫情防控做得更好，這凸顯了老舊小區改造的迫切性。
第三，人們在疫情中更加關注健康，我們也希望房地產行業能為大家提供健康的居住解決方案
本年度，萬科實現銷售金額6308.4億元，同比增長3.9%。其中，南方區域、上海區域、北方區域和中西部區域的佔比分別為20.2%、32.42%、22.54%、23.88%。值得關注的是，萬科南方區域在四大區域排名中首次墊底。2019年，萬科南方實現銷售額1274.23億元，同比下降11.18%，直接拉低了集團整體的業績增速。
祝九勝解釋稱，南方區域最早開始探索綜合體業務，住宅佔比較低，回報週期較長，期待大家給出更多時間。同時他還表示，萬科不會追求單一業務和規模的比拼。
業績整體增速放緩的同時，萬科拿地金額和成本均有所增加。報告期內，萬科獲取新專案147個，總規劃建築面積3716.5萬平方米；權益地價總額約1549.6 億元，同比增長14.67%；新增專案平均地價為6252 元/平方米，每平增加了825元。按權益投資金額計算，其中79.9%位於一二線城市，佔比有所下滑。
截至2019年末，萬科在建專案和規劃中專案的總建築面積分別約為10256.1萬平方米和5394.3萬平方米，對應的權益建築面積分別約為6170萬平方米和3360.2萬平方米。同時，公司還參與一批舊城改造專案，權益建築面積合計約492.9萬平方米。
得益於穩健的財務政策，萬科的負債情況和現金流依舊處於業內領先地位。期內，萬科有息負債合計2578.5億元，佔總資產的比例為14.9%。其中，短期借款和一年內到期的有息負債合計938.9億元，佔比為36.4%；截至2019年末，萬科持有貨幣資金1661.9億元，淨負債率33.9%。
直面疫情：2-3月的銷售同比降低510億元
新冠肺炎疫情對房企產生了不小的衝擊，萬科也不例外。據祝九勝透露，疫情對萬科的影響，主要體現在銷售、現金流、開復工等方面。
從銷售上來說，1月份對公司基本沒有影響，2-3月的銷售同比降低了510億元。他進一步介紹稱，萬科進入湖北的城市有三個城市，分別是武漢、宜昌、鄂州，在集團中大概佔比3.2%左右；相較於以往，萬科整整晚了40天開復工。1萬戶交付被延緩，全年來看估計會影響到3.9萬戶。
“以上這些影響最終就體現在現金流方面。銷售回款減少，防疫成本增加，並且也給未來1-2年產生了遠期的結算壓力。”祝九勝稱。不過也有比較樂觀的地方。目前，南方區域的額來訪量已恢復到6成；北方區域恢復到了3成。
針對此次疫情，鬱亮表示，從萬科的經驗來看，企業免疫力和健康主要體現在對客戶和現金流的重視。同時，危機中識別需求的變化，發現新的機會，培養未來競爭力並進行創新。他建議，房企應該關注三種機會，一是增加各類人才用房，二是加大老舊小區改造，三是房地產企業應該為行業提供健康的產品、服務做出貢獻。疫情對萬科每個埠都有影響 2-3月現金流入少了500億
祝九勝：萬科繼續堅持“以現金流為基礎的持續真實價值創造”理念，不斷提高資金管理的計劃和精細度。
萬科總裁祝九勝：今年銷售金額下降是小概率問題。
對於疫情的影響，公司總裁祝九勝迴應稱，2-3月份銷售減少了510億元，後面儘量補回來，儘可能減少影響。2020年銷售金額下降是一個小概率問題。
對於新開工計劃較上年有31%的下降，張旭表示，萬科一直始終堅持謹慎的投資原則，所有新開工的計劃都是基於現有的專案做出的安排，而且都是根據全年的供應量怎麼保證市場的需求來進行安排。
萬科張旭表示，萬科目前在建的有1億平方米，所以供給是能夠保證今年銷售供應的。而開工計劃是不斷調整的，調整基數也是隨需求驅動。
張旭稱，萬科一直在控制的比例和控制的開工計劃，非常關注整個公司運營的在途比、開銷比和存銷比這幾個關鍵的指數。
土地方面，張旭指，萬科也始終保持一個合適的比例，除了謹慎之外，也保持合理的資源總量，能夠供未來兩三年的開發。
萬科董事會主席鬱亮表示，萬科多年以前就提到了黃金到白銀時代，現在白銀時代特徵已經很明顯體現出來，即從增量到存量，從平衡到激化，從簡單到複雜，從單一到全面。從這四點來看，整體上對企業的要求是升維的，企業只有提高競爭的維度才能贏得未來。
鬱亮表示，業務檢討、戰略檢討、業務梳理是萬科過去幾年一直在做的事情。今年根據疫情的變化萬科要再次做戰略修訂，同時還要做配套的數字化發展規劃，跟戰略修訂結合在一起。今天看起來任何戰略實施、業務發展如果離開數字化恐怕就沒法管理如此複雜、如此龐大的業務規模。所以，萬科這次戰略修訂的特點一個是疫情可能導致的變化，第二個也是跟數字時代結合起來看能否助力業務的發展。
另外，在經營要求越來越高的時候，萬科必須牢牢記住客戶是衣食父母，牢牢聚焦在產品和服務上，要努力為客戶提供願意買單的好產品和好服務。同時整個組織進入升維競爭的時候，組織必須為戰略匹配，必須為業務發展服務。重點是要減脂、增肌、活血，整個組織要把多餘的脂肪去掉，人到中年腹部會多了一圈肥肉，可以透過運動把臃腫的東西去除掉，恢復健康的比例，這是減脂。增肌，就是要有力量。活血，還要有很好的氣血，氣血是可以流通的。從過去到現在萬科一系列的人事安排、組織架構的調整都是為了滿足公司所謂的組織重建和事人匹配的要求。
萬科開起80後集團合夥人
就在萬科業績會召開半小時前，萬科同時釋出一則人事任免公告，執行董事王文金不再兼任公司執行副總裁、財務負責人；公司執行董事張旭不再兼任公司執行副總裁、營運長。並聘任韓慧華為公司執行副總裁、財務負責人。
2008年加入萬科的韓慧華，是如今萬科集團合夥人中唯一的80後。此前歷任萬科財務與內控管理部業務經理、助理總經理、副總經理、管理中心財務管理職能中心合夥人。加入萬科之前，曾任職於江西省九江市修水地方稅務局。
與提拔新人同時進行的，是兩位萬科老將的變動。鬱亮在業績會也藉此重提了萬科的兩種用人傳統。
“讓優秀的將領到前線去打仗一直是萬科的用人原則”，張旭此次的變動，主要是由於萬科注意到如今物流業務迎來大發展機會，在此情況之下，萬科支援張旭集中精力去帶領物流業務跨上新臺階。與此同時，張旭還將繼續負責萬科海外的發展工作，事業發展中心的牽頭工作由總裁祝九勝暫時兼任，未來將透過內外部“大江大海”物色合適人選。
萬科的另一種用人傳統，則是合夥傳承，萬科持續不斷地培養一代又一代的年輕人擔當重任，。此次交棒，王文金將財務負責人職位交予韓慧華之後，他會繼續牽頭集團總部管理中心的工作，發揮協調的管理角色。
重提兩種用人傳統背後，是萬科近年來越發頻繁的人事大換防
物業沒有上市計劃
物業上市是市場對於萬科的另一個關注焦點。事實上，一直以來，外界對於萬科物業上市的猜測與討論從未間斷。在萬科內部眾多非地產業務中，物業也最為亮眼。2019年，萬科物業實現營業收入127億元，同比增長29.7%，累計簽約面積6.4億平方米，同比增長26.1%；新拓展專案的年飽和收入（指根據專案合同約定在一個完整年度的物業服務費收入）54.06億元，同比增長33.13%
萬科物業似乎按下了加速按鈕。去年12月，萬科物業和戴德梁行簽約成立合資公司，新公司將聚焦在商業物業與設施管理領域，主要業務包括商業物業及資產管理、綜合設施管理等。公開資料顯示，萬物戴德梁行在大中華區的商業物管和設施管理的專案覆蓋80多個城市，管理物業專案超1000個。
不滿足於業務投資與合作，萬科物業還開始招兵買馬。疫情期間，萬科物業啟動一場2萬人的招聘計劃。在物管成為房地產行業新的“藍海”，優異物業服務作用日益凸顯的當下，萬科此舉被外界視為推進物業千億市值。
不過，鬱亮再度給外部的熱切潑了盆冷水，他表態，“萬科（物業）暫時沒有上市計劃，或者說在相當長一段時間內沒有上市計劃”，堅持“更好的成長後再上市”
（1）存貨：房地產企業的存貨主要是拿的土地和在蓋的房子，對存貨計提跌價準備主要是考慮當年拿的地價比較高，但實際上一二線為主的大房企很少聽到哪塊地最後虧本了，況且萬科經營的策略一貫是“不當地王”，所以這部分的計提損失，大多是比較保守的。
（2）預付賬款：主要是預付地價款、土地保證金、預繳稅費，而賬齡超過一年的全都是預付的地價款，也就是提前支付給政府的購買土地的錢。這部分對跌價的計提原則與上面存貨差不多，也是出於保守。
（3）應收賬款：主要為待收取的購房款，這部分比重較小。
（4）其他應收款：主要是與萬科一起合作公司的往來欠款。
（5）投資性房地產：投資酒店等商業房產的專案做的減值，這些商業房產是以成本價進行入賬的，所以年底做減值測試
投資收益：導致19年淨利潤不及預期的另一大科目就是投資收益，相比去年減少了18億元，接著看投資收益明細，發現變數主要來自於權益法合算的長期股權投資收益相比去年多確認了15.5億元的資產減值損失。投資收益下降，原因是沒有並表的專案進行了減值今天管理層是這樣回答的；王文金：19年土地增值稅上升42%，因為計稅的高毛利率的專案比較多。2019年結算40%以上的毛利率專案比2018年多了一倍，原因可能是一二線的前期拿的專案結算導致。
韓慧華：投資收益下降的波動是正常的。如果加回21億元的操盤專案減值，19年投資收益其實和18年相當。
萬科第三季度拿地多並不是真實拿地多，而是協議拿地的付款問題。公司去年31%的土地是招拍掛，38%二手地，31%是一二級聯動拿地，合計協議拿地是69%，付款節奏問題。
土增稅上升42%，營收增長23.6%，主要原因是計稅毛利高的專案結算多，40%以上毛利率的專案佔比2019年比2018年多了一倍，沒有多計稅，也沒有少計稅，是專案的客觀情況。聯營合營權益收入下降，主要是有3個專案減值計提了21億，如果加回來，資料是持平的。
萬科高層回覆了土地增值稅的問題。具體是：計稅高毛利的專案比較多了。高毛利率在40%以上的專案結算比18年多了一倍，因為結算了很多核心一線城市專案，他們是很多年前拿的專案結算的。萬科是依法計稅依法納稅。也不多會計稅，是反映是專案經營客觀的情況。
結論：萬科2019年的財報並不差，萬科對利潤做了大量的隱藏。
目前整體16萬億左右的市場規模，萬科的土地儲備和銷售業績增速也在放緩。這點公司也清醒的具有憂患意識。其他方面，財務穩健度，經營質量都沒啥問題。物業公司也保持了比較好的增長。少數股東權益增幅同比3%，公司也在加大投資的權益比例。
1、2018年營業收入2977億，土增稅196億，土增稅稅負率6.58%。
2、2019年營業收入3679億，土增稅296億，土增稅稅負率8.05%。
3、2019年土增稅稅負率比2018年增加1.47%，按同口徑算，2019年多計提土增稅53億。
4、土增稅稅負率與利潤率正相關，2018年營業利潤率22.67%，2019年營業利潤率20.87%。2019年營業利潤率低了，反而多計提了土增稅。
結論是：要麼2018年土增稅計提不足，利潤虛增；要麼2019年多提土增稅，利潤虛減。
2020線上開盤銷售，500多個專案上了線上，2月和3月初福州和太原兩個專案線上開盤，去化率達到86%和92%。長期還是要線上+線下結合。
過去分紅一直穩定，28年平均分紅率30%，過去1-2年提高到了35%，今年考慮疫情影響，派息總量和去年不變，以便增加公司現金儲備量。
（1）萬科經營非常穩健，萬科的這份年報既有亮點也有不足之處，亮點在於財務資料和現金流極其穩健，淨負債率僅為33.9%，完美詮釋了“活下去”這三個字的精神內涵
（2）利息費用化比例：萬科19年的利息費用化比例繼續提高，由57.8%增長到了59.2%，這個比例在大部分地產公司中應該是最高的了，體現了萬科賬務處理一貫的保守性。
（3）對2020年的疫情預期影響非常大，萬科留了很多“糧食”過冬
（4）管理層注重可持續，穩健風格在現在動盪時期相當可貴。長期股價還是看業績來體現。人棄我取。疫情之下，現金為王，邏輯沒問題。房地產已進入白銀時代，一二線城市的土地價值是始終在的。
從財務資料來看，萬科維持了其一貫穩健偏保守的作風，貨幣資金大於短期有息負債，淨負債率33%，利息資本化比例42%，經營性淨現金流連續幾年為正且大於歸母淨利潤，可以說是行業財務最為謹慎的公司。
期末存貨金額8970億元，同比增長19.55%；合同負債5770億，同比增長14.33%；已售未結6091.7億元，同比增長14.77%，是19年房地產結算收入3340億的1.8億，未來業績結算有保證。
萬科15%淨利潤增長，22%淨資產收益率，手握1600億現金，經營活動現金連續11年維持淨流入，分紅比例高達30%，股息率3.8%，這樣業績，市場PE估值不足8倍！！
未來幾年股息率肯定會提高，對於萬科現在價格現在估值堅定拿好。地產行業黃金時代不在，但依然算得上是白銀時代，尤其對於萬科這種行業龍頭。在白銀時代，穩健一些還是很有必要的，太激進的話，容易出問題，尤其是在各種黑天鵝、灰犀牛層出不窮的當下。
總體來看，萬科這份財報中規中矩，進行了一定的盈餘調節。不能讓人滿意的是分紅金額還是每股1.045元，相比去年沒有增長，在歸母淨利潤增長15%的情況下，財務又這麼健康，不提高分紅比例有點說不過去。哈哈哈差評
結算利潤略低於預期，不過也還好，400億上下，報表更保守一些，如果利息資本化多些，分分鐘多出不少利潤。肉都在鍋裡，6000多億已售未結，今年可以平滑一下業績。比較滿意的是ROE，繼續20%+，淨負債率，33%，就算金融危機萬科這個負債率也不會破產。各位萬科的投資者耐心持有，但也要降低預期。時刻有危機感的企業才能走的更遠。如果房地產商都要死的話，萬科也是最後一個才會死。
萬科的活下去不僅僅是活著，而是活的好活的長久，不斷成長。房地產是又長又寬雪又厚的賽道，在政策調控下，非常有利於頭部企業發展。地產結算有滯後兩年的特點，萬科去年結算少一點，今年就不能增加了？去年6000億的銷售，600億的利潤結算是遲早的事，大家就不能耐心一點？業績會上說公司會準備未來兩到三年的貨值。今年萬科銷售還會發力，大家拭目以待，何況現在萬科已經跌倒了2016年11月的價格了。
