據統計全球住宅抵押貸款市場價值約31萬億美元。 70%的中國人使用房貸，而在美國和英國這個數字是66%。可見，對於全球大部分人口而言，抵押貸款是我們生活必不可少的部分，這也是金融市場的重要組成部分。
抵押貸款佣金通常在總價的2％至5％之間變動，這其中包括中間人費用、貸款手續費、承銷費用、審計師（美國）費用、法律費用和產權費用。這意味著一套價值150萬的房子裡，買家需要支付3萬至7萬人民幣的額外費用，甚至更高。
抵押貸款流程不僅高度集中而且稽覈嚴格，其中滲透著不少中間商，他們透過各種理由加收費用，以達到獲取高額利潤的目的。對於貸款方而言這無疑是相當痛苦和無奈的。而區塊鏈致力於消除中介，實現成本最低化。根據普華永道的研究報告：
“區塊鏈技術可能從根本上改變消費者購買房屋的過程，以及金融機構處理抵押貸款的方式。具體而言，該技術可以消除流程中的成本和矛盾，建立無法篡改和透明的交易記錄，並達到近乎即時的結算。”
據估計，基於區塊鏈的申請流程每年節省的成本可能高達17億美元，前巴克萊銀行的老闆安東尼·詹金斯認為節省的時間可能同樣重要：
“使用區塊鏈技術將大大減少抵押貸款的時間，我們可以在10分鐘內獲得抵押貸款，可以在兩分鐘內看到信用證明等相關檔案。”
傳統的抵押貸款流程
以美國市場為例，目前的抵押貸款申請流程主要線上下進行，需要在各個環節獲得相關證明，耗時且昂貴。這些利潤很大程度上是由於第三方服務提供商（中間商）獲得，比如，經紀人、律師、信用機構、和相關產權契約部門。
當買方和賣方同意對房產進行交易時，買方將向銀行申請抵押貸款，其中包括提供若干檔案，如銀行對賬單、收入證明、現有貸款資訊，以及其他信貸公司的個人信用報告。
為了確定估計的貸款額，銀行還將透過審計師進行初步的房產評估，之後根據從買方和各個第三方獲得的資訊開始信用審批程式。接下來，銀行將確認賣方所述的土地登記處的財產所有權。然後，審計師再次進行最終的房產估價，以便可以與批准的信用額進行交叉核對。
最終，銀行通知買方和律師簽署抵押貸款協議和抵押契據。檔案簽署後，銀行可以開始提供資金，並通知土地登記處更新產權契約。在美國，此申請流程可能需要30到60天才能完成。
抵押貸款申請流程中的問題
傳統的抵押貸款申請流程主要存在三個主要問題：成本增加，處理時間延長，缺乏透明度。
當前的交易流程需要信用機構的第三方意見來幫助評估貸款資格，中間商計算和確保抵押貸款資訊的準確性，調查員提供最新的房地產估值，律師起草法律檔案，以及產權部門確認和更新所有權歸屬。
這些職能中的每一方都需要龐大的團隊來處理相關工作。2015年，普華永道報告稱“平均抵押貸款申請包括500頁，這一數字近年來趨於上升而非下降”。其他機構的報告顯示可能多達2000頁。
中間商不僅僅增加了成本，而且也會大大增加處理的時間，理論上幾十分鐘就能解決的貸款，實際上需要數月之久。其次，這些中間商提供的資訊可能並不真實，因為銀行賬戶、產權契約和政府記錄都有不同機構持有。當一個人申請抵押貸款時，經紀人、信貸機構，銀行人員和其他第三方代理人將需要訪問這些資訊，以確定是否應批准貸款。
一旦抵押貸款獲得批准，資訊需要與每個中間商進行更新，即所有權契約需要證明房產已經變更，銀行現在將記錄抵押貸款以便信貸機構可以訪問。
每次傳遞資訊時，每個機構都需要向其他機構提交訪問資訊請求，然後更新自己的賬本。這些行為都是透過人工進行，因此，這個流程容易出現人為錯誤，從而導致額外的成本和處理時間。
區塊鏈如何變革抵押貸款行業
為了評估信貸額度，銀行需要會計，律師事務所，信貸機構提供的準確資訊。如果所有必需資訊都安全地儲存在區塊鏈上，每個中間商更新的資訊，銀行就可以輕鬆檢索他們需要從這個網路獲得的各種資訊，而不必依賴於向每個第三方提供商傳送請求。
區塊鏈可用於為每個屬性建立數字標識，包括法律檔案、產權契約、評估報告等。
除了使房地產市場更具流動性之外，這些數字標識，包括所有權和當前的市場估值都可以在區塊鏈上進行查詢，使得銀行能夠快速核實當前的所有權狀態以及最新市場價格，而無需與任何中間商進行復雜的業務往來。
區塊鏈還可以透過智慧合約，直接消除向各個中間商訪問資料的請求。自動的執行相關操作。例如，在抵押檔案經過數字簽名後，放貸銀行自動批准抵押貸款並且資金自動轉移到貸款方銀行賬戶。此外，昂貴的律師事務所也將在區塊鏈中不復存在。
據第三方資料分析公司Synechron統計，由於消除中間商而節省的成本每年達到數十億美元。
透過自動化和保護抵押貸款流程，基於區塊鏈的系統可以協調和識別中間商和中介機構，並降低金融機構的運營成本、費用和欺詐行為。不僅如此，審批時間也將大大減少。
區塊鏈在抵押貸款的應用案例
中國交通銀行於2018年9月使用區塊鏈發行了價值13億美元的數字抵押貸款，而全球第四大銀行中國農業銀行在區塊鏈網路上發放了價值約30萬美元的農業用地貸款。
同樣，在俄羅斯，Raiffeisen國際銀行的子公司透過一個名為Masterchain的區塊鏈平臺釋出了全數字抵押貸款，這是一個由俄羅斯銀行發起的基於以太坊的平臺，可確保銀行與其他金融機構之間快速安全的通訊，並允許使用者可以快速確認客戶資料的準確性。
完整的抵押檔案釋出在Masterchain上的分散式存款系統中，然後透過電子簽名進行驗證併傳送到各個地區財產登記處進行檢查。在檢查並簽署所有檔案後，自動放貸。
中國銀行使用區塊鏈處理其85％的房地產抵押貸款。根據該銀行資訊科技總經理陳川的說法，這些房產需要準確計算每月抵押貸款還款額：
“過去，銀行和房地產評估師必須交換傳真和電子郵件，編寫和傳遞相關證明檔案。現在，這個過程在區塊鏈上幾秒鐘內就能完成。”
區塊鏈在抵押貸款行業面臨的挑戰
1.資訊保安以及個人隱私的保護
面臨的主要挑戰是民眾需要將其敏感的個人資訊儲存在基於區塊鏈的抵押網路中。雖然區塊鏈的安全性很強，但區塊鏈的公開透明性在這裡將成為致命缺陷。試想一下，你可以在區塊鏈上查詢到任何人的個人資訊，包括銀行賬戶、房產、婚姻等等許多敏感資訊，那麼這個世界將會變成怎樣，我們無法想象。
由此，是否可以將區塊鏈技術與傳統技術相結合，將一部分資訊公開，一部分資訊隱藏，這或許是目前開發人員需要解決的瓶頸。
2.法律監管
最後，如果我們真正希望看到基於區塊鏈的抵押貸款成為主流，那麼與監管機構合作並遵守各國各地區的法律框架將是另一個需要克服的挑戰。
無論該抵押貸款是透過傳統渠道還是透過區塊鏈網路釋出的，都應該適用於相關法律法規，但是不同的是，監管機構需要適應相應的改變。例如，可以透過電子簽名等細節進行監督。還有很重要的一點，就是智慧合約是否真正具有法律效力，不僅是監管機構，這關乎到我們每個人的利益和生活。我們需要更多的研究和證明來確定這個新概念。如果我們接受這個新事物，那麼就必須編寫新法律以涵蓋區塊鏈和智慧合約的相關內容。
區塊鏈的出現，表面上改變了交易形式，但並沒有改變交易的實質。我不禁聯想到這兩種情況，如果消除銀行和其他中間商，直接以P2P的形式進行抵押貸款，是否會成為一種主流；或者說區塊鏈並不是希望消除銀行和中間商，而是改進其系統的流程，使得它們變得更加精簡和高效。這點，也許只有時間才能證明。
