王子戲說“錢”規則
2018年8月27日 農曆七月十七 週一
宜：赴任 除服 祈福 求嗣 納財
豎柱 栽種 捕捉 取漁 立券
忌：嫁娶 移徙 上樑 動土 置產
破土 放水 安床 開倉 入宅
第一篇
房租８月份漲起來了
十年前，有人把高房價歸咎於溫州人，認為是他們把房價炒高了；七年前，政府也在呼籲，房地產商應該流著“道德的血液”，好像是房地產商故意把房子賣了個好價錢；這幾年，我們才終於知道，真正推高房價的是天天喊著調控的那隻大手。
十年後的今天，房價終於到了漲也不行，不漲也不行的尷尬地步，於是索性把流動性鎖死了，房價就這麼僵持了下來。
然後，2018年８月，全國各地的房租起來了……
關於房租上漲，很多人沒有切身的體會。先上個資料吧：據統計，過去一年，在全國的一、二線城市中，有13個城市房租漲幅超過20%。漲幅最高的是成都，以30.98%的漲幅位列榜首。緊隨其後的是深圳，漲幅高達29.68%，重慶、西安、天津、合肥等二線城市，漲幅全線超越北上廣，而北京和廣州的漲幅也均超過20%。
常識是個好東西，但我們往往忽略它。比如，我們用了十年的時間才搞清楚是誰推高了房價，如今房租也被推高了，人們歸咎於中介，可事實真的是這樣嗎？
這一次，人們把矛頭指租房中介，事實真的是這樣嗎？
第二篇
房租上漲的幾個邏輯
房租上漲的背後邏輯是什麼？不妨來分析一下：
1、先從供給端分析：租房的房源變少了，比如整治群租房、隔斷房、地下室，比如清理那什麼，房源變少了，價格當然要上漲；
2、從資產回報率來分析：現在樓市被凍結了，房子要不就是賣不出去等著繳稅，想賣出去就得割肉，除此之外，只剩下出租。從目前的租金回報率只有1%-2%，未來如果不漲房租，所有房東連銀行月供的利息都不夠。
3、中介哄抬：租客房租到期，續租時房東漲了5000塊，過了幾天想商量一下，結果漲了7000，為什麼？因為租房中介在搶房源，“自如”漲5000，“蛋殼”就漲7000，再來一家漲到一萬，房租就這麼漲起來了。
你可能會說，這些中介真可惡，把房子屯到手裡，隔斷精裝一下，就可以坐地起價，炒起房租了。
那是你想得太簡單了！
第三篇 房租上漲的真正幕後推手
——ＡＢＳ
楊歌老近日，作為踏空中國房地產、一直致力於地產租賃生意的潘石屹就說了：長租公寓根本不賺錢。
原因很簡單，因為做這個業務一定會有銀行貸款，銀行貸款的基準利率是4.9%，實際成本會更高，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。即使租金再翻一番，做這個行業依然虧本，這是不賺錢的生意。
大家會問王子，難道這些租房的中介商“良心”發現，虧本賺吆喝？當然不是，下面要說的才是王子今天的重中之重。
大家還記不記得之前國家鼓勵的ABS——資產證券化，沒錯，這一切商業邏輯都是圍繞ABS展開的。
我們來理一下：
1、手裡有房源，就可以透過ABS發行債券，進行融資，不需要透過銀行就能拿到錢，再去高價拿房源佔地盤；
2、房租提高了，沒關係，租客加槓桿唄，中介透過ABS或者銀行以及其他金融機構提供貸款給租客，做個一年的分期，房租一次性給到中介，剩下的租金和利息租客慢慢還，利息你懂的；
3、房租的差額和貸款的利息就是ABS的收益，以魔方公寓信託受益權資產支援專項計劃（魔方“ABS”）為例，三檔的預期收益分別是4.8%、5%和5.4%。
看似是一個租房生意，其實賺的得是金融的錢，想不到吧，而且利潤看來還不少。但是，這個模式非常容易走偏，為什麼這麼說？
像自如、蛋殼這些成熟的公司，如果未來上市了，就更加規範，透過發行ABS債券，監管更加嚴格，基本不會出大問題。但是，有一些小的中介如果加入進來，他們無法發行債券，只能小額貸款公司簽訂合作，非常容易變成金融騙局，等到規模做大了直接跑路，剩下房東和租客都會傻眼。
最近，杭州就有一家叫“鼎家鼎寓”的中介，跟房東簽了託管合同，高價收房。然後，讓租客去小貸公司做分期，小貸公司幫租客一次性支付了一年的租金給“鼎家鼎寓”，之後“鼎家鼎寓”公司就卷錢逃了。這樣業主收不到房租，但租客還要每月還貸給小貸公司，否則自己的個人徵信就會壞掉！
由於現在全國都在鼓勵“房住不炒”，銀行、地產商及業主方都滿腔熱血衝進長租公寓中，如果國家還不引起重視的話，長租公寓這個行業，可能就是下一個“爆雷”的P2P！
第四篇 躲開一個坑
躲不了另外一個更大的坑
正是為了ABS能融到更多的錢，所以中介不惜加價去搶優質的房源，直接推高了房租，最後這些都會轉嫁到租客身上，而收益的是ABS。這背後其實是資本在操控。
而且，就算你不去租房，但也不那麼容易逃脫這個新的“大坑”。你可以不去這些中介租房，但現在銀行定期存款利率這麼低，你或者你的太太肯定會去銀行買理財產品吧？買理財也要注意了，因為一不小心可能你買的理財也有長租公寓的ABS在其中，這就等於在為它輸送彈藥。
所以，希望政府能儘早監管起來，一是要防止出現金融騙局，二是要讓房租保持在合理區間，畢竟租房的人和買房的不一樣，他們貌似才是真正意義上的擴大內需。
第五篇 兩難的困境
2018年，我們遇到了一個住的問題，樓市被鎖住了，無法炒作了，但是按下葫蘆起了瓢，房租漲起來了。房租的上漲進一步說明了我們房地產面臨的困境。
什麼困境？
原先的設想是：透過房價和房租的背離，推高房價來拉動經濟增長，轉移債務槓桿，雖然房價高，但是有較低的房租來保證基本衣食住行和穩定。房價一直上漲的情況下，沒有問題，大家都不靠出租資產獲利，租幾年等房價翻一倍再出手，房租再低也沒關係。但是，現在房價不漲了，也不好賣，砸手裡了，這時候就開始考慮租售比，想想資產回報率了，一看，房租太便宜，得上漲。
現在的情況變成：房價和房租背離的情況不太好維持了，用潘石屹的話說，要不就做大分子，要不就做小分母，要不就繼續維持現狀等到一起爆掉。
下面來詳細解釋一下。
潘石屹說的用公式可以表示：租金回報率=房租/房價
上面我們說了，在房價快速上漲的那幾年，大家是不在乎租金回報率的，但是等到現在樓市被鎖住，大家要出租的時候才想起來：相對於房價，這幾年的租金真的是太低了。
怎麼解決這個問題呢？
1、讓房價繼續快速上漲，大家繼續不在乎房租，房租就不會上漲了，顯然是不可能的。目前，中國的房價經過2016年那一波翻番之後，無論從任何角度來說都太高了。說個數字吧，深圳最貴的小區深圳灣悅府市值達到1181億元，超過了中國620個城市GDP，如果按照上市公司排名也能排到前50。
當然不能繼續推高房價，已經傳出訊息：全面暫停房地產信託業務，民間資金無法再進入房地產。後來雖被證實是部分暫停，並非全面，但是也已經表明樓市不會放鬆。
2、按照公式，房價不漲的情況下，想要保持合理的租金回報率，只有兩個辦法：第一個就是做大分子，漲房租；第二個就是做小分母，降房價。
先說第二個好了：做小分母降房價？想想就知道不可能，為什麼？房價的使命已經完成，就是把地方債務轉移給居民和銀行，降房價就等於讓銀行和居民的槓桿爆掉，然後就是系統性經濟危機，想想也不可能。
再說第一個，做大分子漲房租。
也不太好做，為什麼？因為房租上漲不但會影響社會基層的穩定，而且隨之而來的“超級地租”效應，會對一切非地產行業進行吸血：房租漲了，物價也跟著房租一塊漲，員工要漲工資交房租，企業壓力也變大了……物價和實體都會爆掉。
3、可以把房價和房租都鎖住嗎？如果真的這麼做，房子就是沒有任何投資價值了，房價不上漲，租金回報率還那麼低，這不就是燙手山芋嗎？拿在手裡一天就虧一天的錢，到時候一樣會出現拋售。
到這裡，你才會發現，高房價帶來的問題，哪有表面那麼簡單，炒高房價那一天就應該想到這個兩難局面。
第六篇 一陰一陽之謂道
每十年一次的經濟危機，97年爆發了，07年爆發了，17年沒有爆發，這並不意味著這個危機就不會來。或許只不過是按住了，而並沒有把病根根除。因此，這場沒有硝煙的戰爭持續的時間或許會更久一些，直到塵埃落定。
說神仙打架的事，吃瓜群眾看看就好。但是貨幣貶值那麼多，老百姓豈不是要難過？這是切身的利益相關吶！沒錯，從來社會鉅變，國家之間博弈對抗，社會鉅變的時候，最慘的永遠都是底層的老百姓。
那又如何躲過這樣的浩劫呢？我們說這場鬥爭的發生是勢之使然，而未來還會發生的事，也一樣是勢之使然！
說空道理沒有用，我們先說一則新聞吧。
據cryptovest訊息，在6月和7月，隨著土耳其里拉兌美元的匯率下跌，衡量對購買比特幣感興趣的一個短期指標LocalBitcoins的活躍程度有所上升。隨著土耳其里拉浮動匯率引發的最新貨幣危機，使得比特幣在土耳其更為流行。
在國家信用的主權貨幣不靠譜的時候，老百姓會自己去找他們相信的東西，銀行利率什麼的什麼都不是。這就是勢之使然！
無獨有偶，阿根廷法幣半年時間貶值近70%。大量阿根廷人在這波動盪中，湧向了數字貨幣。不少人把工資都換成比特幣，尋找暫時的避風港。之所以會發生這樣的情況，和阿根廷的民眾路徑依賴有重大關係。阿根廷民眾不再信任比索的時候，就把比索兌換成美元，但是美元的兌換在阿根廷非常困難。別說阿根廷這樣的國家，即使是中國，因為外匯管制，兌換美元的數額都是有限的。
所以阿根廷人找到了比特幣這個東西以後，就開始自己去屯幣。因為比特幣可以兌換美元，而且比兌換黃金還方便。
從這個視角來看，我們不能從實體經濟上，肯定比特幣的價值，但是在現實的認知中，當有人認可了它的價值，開始使用了以後，它就發揮了它的作用。對於老百姓來說，他們不能左右和關心這場鬥爭的勝負（事實上，誰有能左右呢？）但是，比特幣確實幫助了他們，土耳其和阿根廷就是現實的例子。
比特幣會成為世界經濟的救世主嗎？這個不能肯定。不過目前的表現可以看到，自從比特幣被很多底層民眾囤積以對抗國家主權貨幣不穩定的那一天開始，它的價值就不會被抹滅了。
第七篇 雪崩要來了
哪有一片雪花是無辜的？
世上哪得兩全法？既要、又要我還要！既要高房價，又要低房租，還要資本的充分流動和有效利用，哪有那麼好的事情。
要是你問王子，未來會怎麼走？
王子也不知道，但是從各種風險裡面看，想來想去，也只有全體房東漲房租這一招，才能把雪崩的風險儘量往後拖了，但是，房租漲了，惡性通貨膨脹的寒冬將越來越近！
寒冬要來了，數字貨幣的春天還遠嗎？
