從豐巢來說一下生意模式的問題
前幾天我提到過豐巢收費的事。實際上我對豐巢向使用者收費是持反對態度的。但不能不說，經過這個事情一鬧，收費多半是會收下去，只不過是怎麼收下去的問題了。
其實豐巢的生意模式與線上賣東西的網際網路公司不同，這家公司的生意模式我認為還是比較好的，其主要好處在於，快遞櫃這種方式的確可以提升效率，創造價值，在創造的價值中自可以取一杯羹。
在快遞櫃出現之前，你可以回想一下之前收快遞是怎麼收的。我網購比較早，2004年就開始了，當時其實連快遞都沒有，還是平郵為主，印象中也不包郵。我記得當時大部分快遞都是透過中國郵政來郵寄的，我需要跑到就近的郵局是取件。而我下班時，郵局也下班了。我忘了當時的郵局週末上不上班了，總之當時買了東西沒個一兩週是拿不到貨的，取件也很繁瑣。
再之後四通一達這種快遞就慢慢有了，但基本都是送到小區門衛處。最早時網購比較少，後來網購越來越多，門衛處堆積如山，時常有人丟件。
當時的京東還是送貨上門的。他們會提前打電話給你，告訴你大約10點鐘會給你送貨來。實際上到了12點也送不來，基本上為了等快遞來，大週末的你也別想過了。後來我長了經驗，就讓他們直接放門口。
再後來，快遞櫃來了，的確方便多了。一來你不需要給快遞員上門預留時間，二來你也不用擔心買的東西丟失了。這是對我們購物者。對於快遞員也不需要一個一個上門，節約了大量時間。他們只需要批次放入快遞櫃，這使得投遞效率大大提升。投遞效率的提升，使得電商的物流成本快速下降。其實我們可以說，電商能夠低成本打點下，快遞側的效率提升功不可沒。
投遞效率的提升會帶來快遞成本的下降。如果快遞櫃的收費低於投遞效率提升而降低的成本，這個生意就是划算的，那麼快遞櫃就會生存下去。我們說隨著網購量越來越大，快遞櫃使用而形成的規模效益才越發顯著，快遞成本的下降就越發多，這也使得快遞櫃的價值就越發大：這是一個可以與行業成長相伴而行的生意。
這其實讓我想到的就是生鮮零售生意。零售業固然需要考慮其他因素，但在零售業的整個流程中，從生鮮的收購，到物流，到倉儲，到配送，到售賣，各個環節存在著巨大的效率提升空間。這也使得致力於提升效率的公司能從中獲得較大的獲利空間。而規模越大，其物流倉儲的規模效益才越突出，其獲利的空間才越大。
一個好的生意模式，就是能夠從創造價值中獲益的生意。這也是我看好永輝超市的一個最核心的因素。
保利地產的地產生意
我覺得保利地產的看點有以下幾個：
首先是從行業空間的角度來說，房地產即便進入存量市場，也仍是一個巨大的市場，而保利地產的市佔率仍有提升空間。並且無論是商業地產，物流地產還是物業管理，都具備較大的拓展空間，而保利地產在其中都有佈局，並且已經具備了相當的競爭力。
其次是從企業本身而言，保利地產具備了品牌優勢，這使得其住房具備一定的產品溢價，進而提升其毛利潤率。
第三是公司的融資成本較低。較低的融資成本可以降低其運營成本。
第四是公司穩健的經營風格有利於應對行業黑天鵝事件。
最後是公司的估值水平不高，投資風險也相對較低。
看一下一季度的經營業績
由於房地產公司的結算滯後於銷售，只要其已銷售的專案可以如期竣工交付，那麼其營業收入就不會受到影響，這畢竟已經是鍋裡的肉了。一季度保利地產的營業收入238億，增長5.5%，淨利潤24億，增長2.6%。大家參考一下即可。其實只要公司願意趕工，把它做得漂亮一些也可以。但在銷售金額下滑的情況下，這就透支了未來的業績了。
保利地產5月8日公佈了其4月的經營簡報。4月當月實現簽約面積244萬平米，同比下降了4.4%，簽約金額376億，同比增長0.44%。從這裡看到銷售均價大概漲了5%。不過單月的銷售均價並不能說明太多東西。今年前4月實現簽約面積734萬平米，同比下降23%，簽約金額1086億，同比下降26%。這大體上說明一季度的銷售均價沒有下跌。
房價不漲會如何？
從上面的資料可以看到，前四個月的銷售均價沒怎麼漲。之前好多人都說了，房價只要不跌，房地產公司的利潤就不會少。實際上，很多人可能並不清楚房地產公司的利潤其實是從房價漲價來的。下面是保利地產歷年的拿地均價。
下面是保利地產歷年的銷售均價。我們不需要關注其具體的數字，只需要看其趨勢就知道，2016年之後其地價並未上漲，而房價在持續提升。
而房地產公司都是先拿地，再建房，然後銷售。在房價上漲週期中，銷售越慢，其房價上漲越多，毛利潤率越高，相應的，其土地增值稅也就越多。
我們來看看保利地產的結算毛利潤率。其實我們應該知道，整個過程中房價始終都在上漲，只不過有些時候上漲比較少，有些時候上漲比較多。
相對而言，保利地產這種快週轉公司的土地增值稅的比重相對較低。而對於華僑城A這種公司，其土地增值稅的比重就高出許多了。
下面可以看到，保利地產的營業稅佔毛利潤率的比重在26.5%，相比2016年的33.5%有所下降。那麼這個水平算怎樣呢？
如果要是和華僑城A比，那肯定是低的了。華僑城A由於週轉速度過慢，從拿地到售出時間較長，而房價始終上漲，使得土地增值稅的稅負比較重。
這其實也從側面反映了房地產公司的毛利潤率很大程度上來自於房價的上漲。開發速度越快，房價漲幅越小，相應的土地增值稅稅負也就越低。
相比之下，來看看更多在二三線以下城市開發的金科股份，其營業稅所佔的比重就與華僑城A所代表的一二線城市的表現截然不同。
當年的房價還在上漲，現如今面對一個不再上漲甚至還要下跌的股價，我們還能按以前那樣來估算嗎？
說了這麼多什麼意思呢？房地產開發公司無法享受房價上漲帶來的毛利潤率提升之後，其經營能力將置於更加突出的位置，管理優秀的頭部房企才更有利於獲得更高的毛利潤率。
存量競爭開始了，並且是有利於頭部房企的。
現金流的問題
我沒去翻前三個月的簽約資料，簡單計算可以得到前三月簽約金額為710億元。下面是2018到2020年一季度現金流表中的主要差異項。
可以看出，一季度雖然簽約金額為710億元，但收到的現金卻只有386億元，而支付其他與經營有關的現金相比2019年翻倍。流入減少而流出增加，使得經營現金流出301億元。
其實一個季度的資料並不能說明什麼。2018年一季度時公司的經營現金流也流出了261億，而在2019年則能實現流入。我之前曾經分析過，當外界環境發生變化導致房地產銷售減少時，房地產公司並不會因此而減少現金流出，原因在於這些存貨都還是一些土地，或者建到一半的半拉子工程，還需要繼續投入資金。疫情期間，現金為王。公司的部應收賬款逆勢減少，即可以說明情況。這固然說明大環境不好時大家都更急需用錢，而另一方面，收白天做專案也會更加困難：大家都墊不起資。而如果此時恰逢公司現金困難，那麼對於公司的影響就是很要命的了。
不過對於保利地產來說，這並不會成為問題。保利地產一季度的有息負債又提高了，手上仍然持有超過1000億的現金。那麼哪些企業可能會出現問題？實力不夠強勁的房地產公司，會遭遇優勝劣汰。在資金的以太效應中，更多的資金將向實力最為雄厚的企業集中，進而加速行業的整合。
結語
最近事情比較多，昨天斷更了。今天也是剛忙完就來寫寫。
長話短說，我們投資股票還是要看其未來的能力能力。對於保利地產而言，行業巨大的規模使得其在房地產開發主業的進一步發展，以及商業地產及物業管理等領域的拓展上都有較大的空間，而行業黑天鵝造成的以太效應更有利於行業集中，且公司又處於較低的估值，這使得保利地產看起來很有吸引力。
