本報告由零壹智庫&數字資產研究院聯合釋出
作者：趙靜
粵港澳大灣區青年創新創業基地（以下簡稱“創業基地”）地處廣州黃浦區，堅持“高舉高打”的發展戰略，高舉“粵港澳”和“區塊鏈”兩個重心，瞄準一個地區，尋找優質合作商。
在目標企業的定位上，創業基地對區塊鏈龍頭企業和小微企業同時開放，分別提供A、B兩棟大廈以滿足企業的差異化需求。
雖然政府也會有一部分補貼，但租金仍是創業基地目前的主要收入來源。
截至目前，創業基地已有超過50家企業入駐，入駐率為60%，約有70%屬於科技型別企業，且實際存在與區塊鏈相關的業務，存活率基本達到100%。
創業基地大概有10家公司已經有成熟的產品落地，大多數企業尚處於研發階段，產品和技術都不太成熟。能夠申請和已經拿到專利的公司大概有15家，每家企業平均擁有3個專利。
目錄一、粵港澳大灣區青年創新創業基地基本情況（一）園區定位（二）發展模式二、粵港澳大灣區青年創新創業基地入駐企業情況（一）入駐企業數量及型別 （二）入駐企業發展情況 三、粵港澳大灣區青年創新創業基地競爭力分析（一）發展環境 （二）政策與服務 （三）運營情況 （四）園區特色（五）發展潛力 1、校企合作 2、園區背景 四、小結 附：粵港澳大灣區青年創新創業基地調研實錄
一、粵港澳大灣區青年創新創業基地基本情況
廣州黃埔區、開發區於2018年3月正式獲批建設中國軟體名城示範區，成為中國工信部首次和唯一明確以區塊鏈為特色的中國軟體名區。目前黃埔區共建成4個區塊鏈產業園區，粵港澳大灣區青年創新創業基地（以下簡稱“創業基地”）是其中之一，在該區4個區塊鏈園區中面積最大。創業基地由香港百達豐集團與黃埔區政府共同合作打造，佔地面積15,104平方米，建築面積為 61,307.3平方米，共提供A、B兩棟大廈供企業入駐。
據相關負責人介紹，創業基地堅持以“黃埔為基地、立足大灣區、輻射南中國”為導向，以政府政策為依託，利用當地資源，服務IAB(新一代資訊科技、人工智慧、生物醫藥等戰略性新興產業)產品，積極參與和服務當地經濟建設，現在已經成為黃埔區區塊鏈產業園區的門面擔當。
（一）園區定位
在戰略定位方面，創業基地在建設初期定下了“高舉高打”的發展戰略。即在發展方向上，高舉“粵港澳”和“區塊鏈”兩個重心，一方面深化區塊鏈發展與粵港澳大灣區戰略政策的結合，大力引入區塊鏈、大資料、網際網路等新興企業以及港澳青年的優質創業專案；另一方面，重點打造區塊鏈創新產業集聚地和泛IT科技產業創新園區，服務於數字經濟的叢集集聚。
在戰略實施上，瞄準一個地區，尋找優質合作商，即結合黃埔區的政策和產業發展情況，嚴格挑選實力和品質共存的大型企業進行引入，豐富產業園的服務形態，打造高階產業集聚區，助力區域的創新驅動和社會經濟發展。
在目標企業的定位上，創業基地對區塊鏈龍頭企業和小微企業同時開放，分別提供A、B兩棟大廈以滿足企業的差異化需求。A塔面積25,350.53平方米，主要用於打造龍頭企業的高階聚集，入駐的企業基本都是已具備一定規模、發展相對較為成熟的公司。
這些公司多是由政府引進，大多以分公司形式存在，公司規模通常在50人左右，母公司會為其發展提供各方面的支援。但就區塊鏈領域來說，仍存在大量的初創公司，這些公司人數較少，所需要的辦公區面積也較小，所以B塔主要針對小微企業進行招商，面積為12,361.71平方米。
（二）發展模式
雖然創業基地實質上屬於港資企業，但該園區的打造卻是政府和企業共同合作的結果，在園區的具體運營中，政府和百達豐各自擔任著不同的角色。
政府主要負責產業的引導，會將一些資質較好的龍頭企業引入園區，目前由政府引入的企業數量在所有入駐企業中的佔比達到60%；另一方面，政府會在區塊鏈相關政策的落地和執行方面對園區企業進行傾斜和支援。
而園區的運營則主要由百達豐負責。在具體的操作模式上，百達豐和中創孵化器共同組建百達豐中創（廣州）產業運營管理有限公司（以下簡稱“百達豐中創”），負責園區的日常運營；物業方面，百達豐引入宜家創生進行統一服務和管理。
在盈利模式方面，據創業基地相關負責人介紹，雖然政府也會有一部分補貼，但租金仍是該園區目前的主要收入來源，創業基地正在透過尋找和引入優質企業和合作商來爭取更多的合作機會，積極推進市場化發展，以此來構建良性、穩定的盈利模式。
二、粵港澳大灣區青年創新創業基地入駐企業情況
（一）入駐企業數量及型別
截至目前，創業基地已有超過50家企業入駐，入駐率為60%，約有70%屬於科技型別企業，且實際存在與區塊鏈相關的業務。其中的代表性企業包括廣州太一雲科技有限公司、盈盛智創科技（廣州）有限公司、天地互聯科技（廣州）有限公司、智慧雲鏈（廣州）科技有限公司等。
其他非科技類的企業比如建材、文化類等，也大都是規模較大的國際型公司。據零壹財經調研，創業基地目前有12家港資企業，另外還有一些日本公司和加拿大公司入駐。
在合作商方面，創業基地目前引進了招商銀行、7-11和大灣薈餐廳三家公司。
（二）入駐企業發展情況
據調研，自2018年創業基地正式運營以來，除了3家由於自身業務原因離開園區的公司之外，其他入園的公司幾乎沒有出現因為經營困難而倒閉的情況，園區入駐企業的存活率基本達到了100%。
就企業的發展情況來看，目前已入駐創業基地的區塊鏈企業大都還處於研發階段，規模較大的公司會有專門的研發團隊，基於產品需求而進行底層演算法、技術等層面的研究和創新。園區相關負責人向零壹財經介紹，目前園區內已出現的區塊鏈專案和產品包括，區塊鏈+藝術，區塊鏈+大資料，區塊鏈+供應鏈，區塊鏈+教育等，主要是運用區塊鏈技術對原產品進行升級改造。
圖1：創業基地科技業務方向
資料來源：粵港澳大灣區青年創新創業基地
但目前這些產品和技術都還不是很成熟，2018年大多企業主要是處於研發階段，今年已逐漸有少數產品推向市場，園區相關負責人稱，預計明年會在產出方面有比較大的突破。
三、粵港澳大灣區青年創新創業基地競爭力分析
（一）發展環境
選址和交通便利程度對於一個園區來說非常關鍵。一方面，周圍的產業發展程度、人流聚集和流通程度、基礎設施的完善程度等都會影響產業園的競爭力和對企業的吸引力。另一方面，交通的便利程度也是影響園區發展的重要因素之一。
除此之外，一個園區的整體環境建設會給考慮入駐的企業帶來最直觀的感受和印象，包括園區整體規劃、綠化建設、辦公區域環境建設以及衛生整潔程度等，都會影響企業對於園區的體驗評價和最終選擇。
就創業基地來說，該產業園位於交通幹道上，據地鐵站約2.4公里，有多條公交線路可直達園區，交通較為便利。另外，園區比鄰萬科東薈城和香雪商圈，在人流量方面有一定的保障。除此之外，創業基地周圍有較多科技類產業園或孵化器，這為園區的企業集聚化發展提供了很好的產業環境。
圖2：創業基地周邊環境圖
資料來源：粵港澳大灣區青年創新創業基地
在園區的整體環境建設上，創業基地擁有兩棟商務辦公大樓，辦公區的進入都設有門禁，可以為入駐企業提供充足的安全保障；在環境衛生方面，也有專門的物業公司負責統一管理。另外，該園區已引入的7-11、招商銀行和飯堂，基本可以滿足企業員工基本的日常生活需求。
（二）政策與服務
在園區政策方面，創業基地的入駐企業可以享有黃埔區的一系列相關政策，獲得包括區塊鏈十條政策傾向性支援、快速兌現支援以及粵港澳大灣區雙創支援等在內的政策支援。
圖3：創業基地園區政策
資料來源：粵港澳大灣區青年創新創業基地，零壹智庫
在園區服務方面，創業基地主打精品服務，並注重園區企業之間自然生態的構建，即不會過多幹擾企業之間自然形成的連結合業務往來，正在努力構建 “龍頭帶動小微”的良性發展生態。園區會根據企業的具體情況和發展需要提供針對性的資訊對接或推送，並將百達豐豐富的實業經驗和渠道資源向企業開放，以便快速高效地幫助企業解決問題。
一方面，創業基地會根據百達豐多年的市場和實業經營積累，針對企業發展過程中遇到的具體問題提供相應的指導和經驗輸出，並根據情況適時組織入駐企業和百達豐高層之間的交流和分享。這種方法可以保證將切實有效的解決辦法傳達給真正有決策權的人，從而進一步快速推動問題的解決。
圖4：創業基地服務體系
資料來源：粵港澳大灣區青年創新創業基地，零壹智庫
另一方面，基於百達豐的實業積累，對於企業資金鍊出現問題的企業，創業基地會在對企業型別、企業發展情況及資金需求進行綜合判斷的前提下，為企業推薦合適的融資方法和融資渠道供其參考，但後續雙方的對接以及企業最終的選擇園區運營團隊並不參與。
（三）運營情況
1、招商能力
招商能力的強弱會直接影響一個園區的整體收益和運營成本，對於以租金作為主要收入來源的園區來說，更是如此。具體來說，招商能力可以從招商團隊的構成和效率、園區的企業入駐率及存活率、以及園區引入合作商的質量等方面來進行衡量。
據零壹財經調研，創業基地擁有一支5人左右的招商運營團隊，由於團隊規模不大，所以招商流程簡單明瞭，運作效率相對較高。
對於企業的選擇上，招商團隊會綜合企業盈利能力、企業背景、技術背景、發展潛力以及企業人流等方面進行綜合衡量，並最終選擇優質的企業進行引入。截止目前為止，創業基地的入駐率達到60%，存活率幾乎達到100%，這也從另一方面印證了招商團隊對於企業質量的判斷能力和把控能力。在合作商的選擇方面同樣如此，目前已引入的三家都屬於各個行業發展較為靠前的龍頭企業，這與該園區“打造精品”的訴求是一致的。
2、專利成果
一個園區的專利和產品成果可以很好的反映該園區的運營發展能力，也是構成園區核心競爭力的重要因素。
就專利方面來說，據調研，目前創業基地能夠申請和已經拿到專利的公司大概有15家，其中一家綜合型的科技企業有20個專利正在申請。在這些企業當中，平均每家企業擁有3個左右的專利，還有一些公司可能沒有申請專利，但是卻擁有很多的軟著。
在產品方面，目前該園區大概有10家公司已經有成熟的產品落地，大多數企業尚處於研發階段，產品和技術都不太成熟。
（四）園區特色
每個園區會根據戰略目標、固有資源稟賦等因素而形成不同的發展模式和特點，就創業基地來說，其經營理念以及服務模式都具有鮮明的特色。
創業基地的相關負責人向零壹財經介紹稱，百達豐在園區發展的過程中，傾向於將園區當做一個獨立的產品去經營和打造，所以會採用多種形式豐富園區的形態，包括引入高質量的合作商，滿足企業和員工的日常及商務需求等。透過高標準、強專業性的環境和生態建設，創業基地注重構築園區的發展核心，致力於提高園區本身的價值。
在服務方式上，創業基地也創造出了有別與其他園區的獨特模式。相較於寬泛、普適性質的培訓方式，創業基地以百達豐豐富的實業經驗為基礎，根據企業面臨的具體問題提供針對性的高層之間的有效交流，並按照企業的具體需求和發展狀況進行精準的資訊推送和相關的服務對接，這種方式不僅會最大程度的減少對企業的不必要干擾，同時也能幫助企業高效的解決問題。
除此之外，創業基地在黃埔區屬於政府高度關注的區塊鏈園區，在能得到相關政策傾斜的同時，還可以為企業提供快速辦事的渠道。創業基地可以直接為企業對接政府服務，並聯合相關政府部門為企業進行政策的梳理培訓，幫助企業快速有效的解決政策落地等方面的相關疑惑和問題。
（五）發展潛力
1、校企合作
校企合作的開展既可以為園區的人才需求提供更多的機會，又可以使藉助高校強大的科研能力和理論基礎，為企業的技術創新和突破提供支援，促進科技研究成果的轉化，從而推動園區產學研一體化發展體系的打造。
創業基地已經與香港科技大學、澳門大學以及中山大學、暨南大學等高校達成合作。在合作內容方面，園區主要是負責將高校的需求匯入園區，比如實習、培訓等，併為學校和企業的合作提供平臺。一方面，創業基地作為這些高校的實習基地，為學生提供實習、創業及就業機會；另一方面，對於園區內的企業來說，如果在技術或理論研究方面有需求，則可以和高校共同進行合作和交流。
2、園區背景
一個園區的組建主體和背景一定程度上會對該園區所能夠獲得的政策、渠道等資源的支援程度產生影響。園區組建主體本身的實力越強，能夠給入駐企業提供的無形服務就可能會越多。
就創業基地來說，該園區的主要投資方百達豐成立於1993年，是擁有豐富實業經驗的港資企業，2006年在廣東成立了廣東百達豐電子科技實業有限公司，在香港和內地都擁有多年的經營經驗，在市場運營、營銷渠道以及融資渠道等方面也都有著深厚的客戶和經驗積累，所以在資金、營銷、人才等方面，可以為入駐的園區企業輸出經驗，並針對性的提供實用的解決方案或培訓指導。
另一方面，政府的加入在為該園區企業帶來了政策傾斜和快速辦事綠色通道支援之外，也為該園區引入了一批優質的龍頭企業，從源頭上為園區高階產業集聚及龍頭帶動小微共同發展的產業化格局的形成注入了強大的動力。
四、小結
作為黃埔區政府重點關注的區塊鏈園區，創業基地在充分利用政策優勢的同時，也在不斷將百達豐固有的實業優勢作為無形資產向企業進行輸出，既可以擴大品牌影響力，也能切實幫助企業渡過難關。
雖然與其他園區相比，創業基地提供的培訓或軟性服務相對較少，但卻按照自己的發展模式形成了獨具一格的經營特色。無論是園區外部環境的商務化建設、物業服務的專業和統一，還是整體園區企業發展生態的構建，創業基地一貫堅持 “打造精品”理念，形成了該園區獨特的競爭優勢。
隨著產業園的發展從對“量的追求”逐漸轉變為對“質的要求”，以及政策對細分行業支援力度的加大，特色明顯、真正能夠做到產業聚集，且產出能力較強的產業園將會在未來的競爭中成為強有力的競爭者。
附：粵港澳大灣區青年創新創業基地調研實錄
Q：零壹財經
A：粵港澳大灣區青年創新創業基地 張勇
調研日期：2019年11月27日
Q：廣州粵港澳創新創業基地和廣州國際區塊鏈創新中心有什麼關係？
A：這兩個都是屬於是百達豐提供的，我們是打了粵港澳創新創業基地和廣州國際區塊鏈創新中心兩個牌子，但這兩個牌子都屬於這個產業園，是共用兩兩個地方，共享6萬多方的園區面積，其實就是一個園區兩個名字。
Q：園區具體的運營模式是怎麼樣的？
A：今年百達豐中創才成立，所以從去年開園到今年5月份，前期運營都是百達豐自己在做。因為百達豐也是有一定規模的企業，有自己的實業，自己的資源和的資金，所以他是有這個載體可以為入駐企業提供人才、資金渠道等多方面的幫助。產業園建立是我們跟政府達成合作意向，由百達豐提供場地來配合產業集聚的要求，政府則給予一些政策上的傾斜。
現在很多IAB的政策是全網覆蓋的，只要是廣州的企業就可以覆蓋，可是區塊鏈不一樣，黃埔區目前只有4個園區，因為它比較小眾，只有非常聚集才可能把那些企業孵化出來。所以說政府就會有一些傾向性政策出來，以此打動一些優質的企業。而我們再提供一個較好的環境，做好我們的品牌和形象，然後輸出一些市場經驗這種概念來與政府進行合作。
Q：政府在園區的作用主要是什麼？擔任的角色主要是什麼？
A：更多的是產業的引導。在企業招租方面我們其實是分成兩部分，除了我們這邊進行招商之外，政府也會引入一些實力和背景都比較好的大企業，目前來說，整個園區政府引入的企業佔比還是比較大的。
Q：園區招商的時候主要會看企業的哪些因素？
A：先看稅收。我們希望進來的這些企業是可以實實在在盈利和產出的，不想只是為了引入而引入，但結果實際上園區在稅收方面卻是空白的。另外也要看公司的背景和發展潛力，包括他們的技術背景、企業背景以及後期可以為園區帶來需求的可能性。企業的人流也是會看的，我們是希望能把他們的總公司直接搬過來，而不是隻建立一個空殼公司在這裡，所以我們在招商的時候對企業的人數會有明確的要求。目前A棟這邊的公司，基本規模都在50人左右。
Q：會給企業提供一些培訓之類軟性服務嗎？
A：我們更多是做高層之間的交流，比如有的企業經營出現了問題，我們會讓他跟百達豐的老闆之間去進行一個深度的交流和探討。因為我們發現這邊的企業的很多高層其實技術性很強，但他們對一些風控管理跟市場營銷方面是有一些欠缺。百達豐是一家港資企業，在內地開展業務也將近30年，在市場運營、營銷經驗以及融資等方面都有深厚的客戶和經驗積累，所以在資金、營銷等方面，我們也會輸出一些建議，這些都是免費為企業進行的服務。
我們覺得這種針對具體問題而開展的高層決策層之間的交流對企業發展來說更為直接有效，因為對於任何企業，尤其是小微企業來說，能夠活下去是最重要的事。之前我們也有嘗試著做一些比較泛的培訓，比如法律諮詢之類的，但發現效果其實不大。通常培訓很容易出現這樣一種問題，來聽培訓的人可能不是需要做這塊業務的人，所以也就是湊人數聽聽就過了，所以我們會更務實一點，我們希望的培訓是能切實打到痛點上的，能實實在在的幫他們解決具體的問題。到現在為止，利用這種交流和指導，我們已經救活了至少4家企業。
另外，在政府政策落實方面，因為我們的園區本身就是政府比較關注的代表性園區，所以利用這一自然優勢，如果企業在政策理解或其他方面有問題的話，我們就可以直接引導企業去和政府對接，企業就不用再去找中介，既能直接幫他們找到最有效的解決途徑，又能為他們節省一筆費用。這兩點也是我們園區跟其他園區不太一樣的地方。
Q：您覺得在園區發展當中最大的問題或者說難點是什麼？
A：不同園區可能不一樣，對我們園區來說，最大的問題是成本壓力。園區一旦開起來就要運營，那這些運營成本對園區來說就是很大一個問題。政府的補貼很難完全覆蓋這一成本，那園區的運營資金從哪裡來，就是怎麼活下去，怎麼實現最基本的收支平衡，這應該是目前很多園區都面臨的一個難題。
Q：這兩年產業園發展好像比較火爆，您覺得是哪些因素促成的？
A：產業園應該不能叫火爆，其實是發展速度很快。主要有幾方面的原因，第一，跟實業不景氣有關係，房地產行業過剩。整體經濟環境下行，實業難做，所以產能過剩的房地產商開始轉型，從產業地產開始轉向科技地產。他們把科技融入到樓盤裡去，把樓盤的價值提高，透過增加入駐率可以減輕一部分壓力。第二、政策的吸引。產業園政策對於房地產商進軍該行業有著巨大的吸引力，所以很多房地產商開始借用政策來實現自身的轉型發展。
所以產業園的快速發展並不能真正代表國內產業化的火爆，一方面並沒有實體的技術或科技成果的產出，另一方面，大量園區空置，黃埔區產業園整體的空置率目前超過4成，深圳南山的產業園也有將近3成的空置率。就是因為產業園突然一下子多出很多，但是符合條件的企業數量短期內變化很小，自然就會出現大量的空置。所以現在的園區就是看誰有能力做到聚集，哪個園區有特色並能產生影響力，哪個就能活下來。
Q：一個園區要變的比其他園區更有特色，更有競爭力，能從哪些方面入手？
A：園區環境，包括園區外部的建設環境和內部的管理環境。外部環境包括綠化、交通、選址等各個方面，內部的包括物業、環境衛生的保持等，至少你要讓大樓看起來乾淨。
還有園區生態建設，不僅是指環境的生態，還有文化的生態。園區要為企業的生長和發展留足空間，不要過多的以各種大而泛的活動影響和打擾企業的正常運營。在提供舒適環境的前提下，尊重園區生態圈內各個企業之間自然產生的合作和交流。
Q：關於未來的發展，園區有什麼規劃？
A：未來會挺難。但是我們會一直堅持一樣東西，就是我們主打科技型別的企業，保持自己的品牌，會以中百達中創為載體和運營中心，圍繞黃埔區來進行品牌連鎖的建設，打造出一些產品，進行品牌輸出。
